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养老地产热潮难掩盈利之困-【新闻】

发布时间:2021-05-28 20:44:30 阅读: 来源:镗床厂家

养老地产热潮难掩盈利之困

随着中国人口老龄化社会的逼近,养老问题逐渐成为社会关注的焦点。近两年来,养老地产的概念也逐渐为开发商所关注。养老地产之所以被关注,其大背景是所谓的住宅市场逐渐走到了行业“天花板”,开发商通过开发新的概念和模式,以突破此前模式的瓶颈。比如,远洋、世联等地产企业,正在从各自条件出发,试探养老地产新模式。

更重要的是,对于养老地产,很多地方的支持力度比较大,扶持性政策鱼贯出台,开发商正是嗅到了这个商机。由政府托底的基本养老服务越来越难以满足老年群体的多元化需求,而资本必须与庞大的需求相结合,才能获得巨大的盈利空间。

不仅仅地方政府正在扶持养老产业,国家领导人更加重视中国养老产业的发展。李克强总理曾指出,中国到2020年要建成以居家为基础,社区为依托,养老机构为支撑的,覆盖城乡的,多样化的养老服务体系;要把服务亿万老年人的夕阳事业打造成为朝阳产业,并令其成为惠民生、调结构、促经济的重要力量。养老产业要突破一铺难求的现实局面,最核心的是解决空间不足问题,这就为开发企业介入养老地产提供了充足的空间。

养老地产虽然近期日益升温,但是,其并非是一个新概念,全国各地都已有所探索。当前的养老地产,一般有四种模式:其一,大都市郊区模式,北京、上海、深圳等大城市郊区养老地产模式最为成熟;其二是以同里、周庄等古镇开发模式;其三是以黄山、武夷山等以山为概念的养老地产模式;其四是避寒或避热性质的如海南等养老地产模式。

但是,中国养老地产业态模式,很多还是停留于传统地产的商业模式,很多概念仅仅止于将养老房子盖起来。以深圳周边的惠东地区、南沙地区为例,养生、休闲、度假概念的项目众多,但配套的服务体系并未建立起来,整个操作模式还是以传统的房地产模式为主。业内人士告诉笔者,出现这种情况,也是迫不得已,因为很多开发商只是将养老作为一个概念来炒作,如果不按照传统房地产模式运作,项目运作下来很可能陷入危机,而且有成为烂尾项目的危险。

这与我们此前的养老地产模式密切相关。从本质上来说,我们此前的养老地产商业化开发,只是土地财政的延续,商业化的养老地产,因为吃准了养老难题,可以规避住宅市场调控,从而推动土地财政继续前行,但保障养老地产配套政策以及补贴并没有到位,导致很多养老项目偏远,生活不便。

传统模式的根基是建立在土地增值或房价上升的基础之上,开发商开发房产的目的,是为了获得利润。在过去的十几年房地产业的黄金时代,土地和房屋价值不断升值,让开发商获利颇丰。

然而,养老地产土地的特殊性常致产权不能销售。如何实现盈利,对于开发商来说,是一项最致命的挑战。因为在企业越来越细分的时代,开发商开发养老地产,并不一定从事养老运营,养老产业是一项系统化的细分专门化的产业,但是,在当前背景下,开发商独自承担这些任务,确实会有很大压力和风险。

事实上,开发商的优势在于投资和建设,但他们对于事后服务与运营并不擅长。因此,后期经营可以通过合作经营、出租、出售和自行办理相结合等方式,将服务剥离出来,实施分业经营模式,可能更适合养老地产的定位。当然,养老地产模式要想真正有所突破,需要政府破除土地财政的思想,构建政府保障性质的养老地产政策体系,根据高端养老需求,开发个性化的商业地产项目。

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